Pronájem nemovitostí, jednoduchý zdroj příjmu nebo noční můra?

Mnoho lidí, kteří nikdy nepronajímali žádnou nemovitost, říkají, že pronájem je jednoduchý zdroj příjmu za minimum práce, nebo dokonce bez práce. Ovšem jakmile si to člověk vyzkouší, častokrát poměrně rychle zjistí, že to není až tak růžové, jak se na první pohled může zdát.

Mnoho lidí, kteří nikdy nepronajímali žádnou nemovitost, říkají, že pronájem je jednoduchý zdroj příjmu za minimum práce, nebo dokonce bez práce. Ovšem jakmile si to člověk vyzkouší, častokrát poměrně rychle zjistí, že to není až tak růžové, jak se na první pohled může zdát.

Problémů, které mohou nastat, je mnoho - od neplacení nájmu, poškození bytu až po situaci, kdy nájemník nechce z bytu odejít a vy musíte řešit soudní příkaz k vystěhování. Další nepříjemnosti mohou nastat při vyúčtování plateb za služby. Hlavně za předpokladu, že se během jednoho roku vystřídá více nájemníků a na začátku roku má někdo v bytě rádoby saunu. Problematické je spočítat poměrnou část nedoplatku a také tento nedoplatek vymoci z nájemníka, který již v bytě nějakou dobu nebydlí.

Tím ovšem potenciální problémy stále nekončí. S vlastnictvím nemovitosti se pojí nutnost nemovitost čas od času rekonstruovat. Důvodem může být právě špatný nájemník, který byt zničí, nebo vidina výhodnější koupě bytu v původním stavu, který následně levně opravíte a začnete jej pronajímat.

Stejně jako najít dobrého nájemníka ani najít dobrou firmu nebo řemeslníky, kteří Vám byt dobře opraví a nezničí, není vůbec jednoduché, ba naopak. Patů a Matů je překvapivě více než jen dva, bohužel většina není kreslená a nedá se poznat na první pohled podle typické barvy oblečení a čepic.

Po přečtení prvních pár odstavců se může naopak zdát, že pouštět se do něčeho podobného je úplný nesmysl, nebo že to vidím moc černě a takové věci se stávají jen velmi zřídka. Bohužel, ani jedno není pravda a tyto odstavce jsem psal z vlastních zkušeností. Nemyslím, že jsem udělal chybu, když jsem během dvou let postupně koupil 4 byty, ty zrekonstruoval a začal je pronajímat. Nicméně celý proces jsem bral poměrně lehkovážně a neměl mnoho zkušeností. Proto jsem i během takto krátké doby stihl zakusit všechny výše zmíněné problémy, kromě nutnosti zajišťovat soudní příkaz k vystěhování.

Nutno podotknout, že většinu problémů způsobil jeden nájemník, podcenil jsem výběr realitního makléře a ten mi následně doporučil nájemníka, který mi dal mnoho zkušeností, ale stál také mnoho peněz a starostí. A konečně se dostáváme k tomu hlavnímu, tedy co můžete udělat jinak než já, abyste se těmto problémům vyhnuli. Jak jsem již několikrát zmínil, je důležité nepodcenit zmíněná rizika, nemít růžové brýle a nemyslet si, že to půjde bez práce. U pronájmu nemovitostí asi více než jinde platí, že pečlivá příprava a důkladnost vám může ušetřit mnoho problémů v budoucnu.

Pokud toto zvládnete a najdete dobrého nájemníka, který bude ve vašem bytě dlouho bydlet, tak tvrzení na začátku tohoto článku o jednoduchém příjmů s minimem práce bude pro vás opravdu platit.

No ale jak na to? Jak se připravit, abyste zvýšili své šance na úspěch?

1) Pokud byt teprve kupujete, přemýšlejte také nad tím, aby se dal dobře pronajmout. Jak dobrý byt na pronájem vybrat je obsáhlé téma, které by si zasloužilo samostatný článek, nicméně dobrý realitní makléř vám s tímto bez problémů poradí.

2) Pokud děláte rozsáhlejší rekonstrukci, nechte si připravit projektovou dokumentaci, která bude následně přílohou smluv s řemeslníky či firmami. Pokud se pouze domluvíte, je skoro nemožné uspět u případné reklamace. Navíc je složité přemýšlet nad všemi detaily, jako je správné umístění zásuvek, vypínačů, rozvodů internetu, vody, odpadu či světel. Zdá se to jako maličkosti a člověk by si řekl, že firmy a řemeslníci mají dost zkušeností, aby tyto věci umístili správně. Některé jistě ano, bohužel není to standard, a proto je důležité mít přesný „návod“, kterého se můžou držet.

3) Pečlivě vybírejte stavební firmy, řemeslníky, a hlavně realitní makléře. Právě dobrý realitní makléř vás dokáže upozornit na všechna úskalí, dobře ošetřit nájemní smlouvu a nastavit správná kritéria pro výběr nájemníka. Jak ale poznat toho dobrého? Hledejte recenze na internetu, podívejte se také, kolik nemovitostí má aktuálně realitní makléř v nabídce a hodně se ptejte na to, jak vás jako klienta právě před zmíněnými problémy ochrání.

4) Smlouvu s realitním makléřem si vyžádejte předem, abyste měli čas si ji v klidu prostudovat. Zkontrolujte výši provize a kdy je splatná. Běžné je, že se provize platí až ve chvíli, kdy makléř byt pronajme, nikoli předem. Mějte také na paměti, že pokud vám makléř předkládá nevyhovující zájemce, nemáte žádnou povinnost takovéto zájemce přijmout ani platit provizi.

5) V nájemní smlouvě zkontrolujte, zda jsou správně specifikovány smluvní strany a nemovitost, i makléř může udělat chybu. Zkontrolujte, zda je správně uvedena výše záloh na služby, výše nájemného i kauce. Kauce je velmi důležitá a nedoporučuji ji snižovat pod dvojnásobek nájmu. U bytů, které se pronajímají již vybavené, bych poté volil minimálně trojnásobek.

6) Velmi důležitý je správně vyplněný předávací protokol při předání bytu nájemníkovi. Zkontrolujte, zda stavy a čísla měřičů v protokolu odpovídají realitě, nezapomeňte uvést také hodnoty kalorimetrů na topeních (realitní makléři toto často opomíjí) a hlavně je důležité pořídit co nejdetailnější fotodokumentaci stavu nemovitosti. Aby bylo možné v případě poškození nájemníkem prokázat, že poškození opravdu způsobil nájemník.

7) A nejdůležitější ze všeho je samotný výběr nájemníka. Základ je mít co nejvíce informací a tyto informace si ověřit, nejdůležitější je stabilní příjem, který by měl nájemník doložit výpisy z účtu nebo pracovní smlouvou. Dobré je také zkontrolovat insolvenční a exekuční rejstřík ideálně i ostatních osob, které by měly v bytě bydlet společně s nájemníkem.

Neprůstřelná nájemní smlouva a předávací protokol společně s kultivovanými a platícími nájemníky jsou tedy hlavní přísady elixíru úspěšného pronájmu. Ten, kdo dokáže takový elixír namíchat nejlépe, je zkušený realitní makléř, který již pronajal mnoho nemovitostí. Takový makléř umí byt pěkně nafotit, inzerovat a na prohlídkách prezentovat tak, aby bylo zájemců co nejvíce. Ale hlavně se umí nájemníků ptát na správné otázky a na základě odpovědí vyfiltrovat ty, u kterých má smysl další prověřování. Vybrané zájemce společně se sesbíranými informacemi poté předloží svému klientovi, který má samozřejmě vždy poslední slovo.

Ať už plánujete pronajmout svůj byt, nebo teprve koupit byt a ten následně pronajmout, určitě si najděte čas na schůzku s realitním makléřem. Prvotní konzultace je vždy bezplatná a zjistíte, s čím Vám může pomoci, jak práci dělá a jaká je cena jeho služeb. Poté se budete moci rozhodnout, zda Vám jeho služba za to stojí, nebo budete raději řešit vše na vlastní pěst.